ニュースの概要
不動産投資の情報サイトが、コインランドリー投資の費用や運営形態、収益性をまとめました。商品の在庫を持たず無人で回せるため、遊んでいる土地や空き店舗の活用先として関心を集めています。紹介されている目安は、利回りが年8〜12％程度、投資の回収まで約10年というものです。ただし投資額は、土地を持っているか、土地の購入から始めるかで大きく変わります。テナントに入る小型店なら約2,000万円、自前の建物を建てる場合はそれ以上が必要になるとされます。数字だけを見ると魅力的ですが、前提条件の違いを読み飛ばすと判断を誤りかねない、というのが記事の要点です。
引用元: 日本のコインランドリー投資、利回り8〜12％の紹介がある一方で費用確認が重要に（不動産投資ラボ）
分析・見解
利回り8〜12％は、土地代を除いた数字かどうかで意味が変わる
まず確認したいのは、この利回りが何を分母にしているかです。土地をすでに持っている人は、建物と機械の費用だけが投資額になります。この場合、年間の利益を投資額で割った数字は高く出ます。
一方、土地から買う人は、分母に土地代が加わります。同じ店の売上でも、利回りは数ポイント下がるのが普通です。たとえば年間の利益が300万円の店で、投資額が2,500万円なら利回りは12％です。土地代が3,000万円加われば、約5.5％まで落ちます。広告で見る8〜12％は、この前提差を伏せたまま独り歩きしやすい数字です。
在庫がなくても、水道光熱費と機械の入れ替えが重くのしかかる
コインランドリーは仕入れがなく、人も常駐させません。そのため手がかからない商売に見えます。しかし実際の費用は、ガス代、水道代、電気代といった光熱費が中心です。ガス乾燥機を毎日回す店では、売上の2割から3割が光熱費に消えることもあります。
さらに、洗濯機や乾燥機は10年から15年で入れ替える時期が来ます。大型機は1台で数百万円します。10年で投資を回収できたと思っても、そこで次の大きな出費が待っています。回収期間を見るときは、機械の寿命とぶつからないか確認する必要があります。
競合が増えた地域では、売上の読みが外れやすい
ここ数年、コインランドリーは全国で店舗数が増えてきました。共働き世帯の増加や、大きな布団を家で乾かしにくい住宅事情が追い風になったためです。ただし、ブームを見て同じ商圏に複数の店が出れば、1店あたりの利用回数は減ります。
飲食店のように味で選ばれる商売ではないので、差がつくのは立地、清潔さ、駐車のしやすさ、機械の新しさです。近くに新しい大型店ができた途端に売上が1〜2割落ちる、という話は珍しくありません。投資前は、半径1キロ以内の既存店と、その開業時期を必ず調べておきたいところです。
無人運営の強みは、見回りと清掃を外に出せる点にある
見落とされがちですが、無人でもゼロ手間ではありません。洗剤補充、ごみ出し、床の清掃、機械の故障対応が必要です。これを自分でやるか、業者に任せるかで、手元に残る利益が変わります。
清掃などを委託すると、月数万円から十数万円の費用がかかります。逆に、オーナーが近くに住み、毎日15分ほど見回れる場合は、この費用を抑えられます。投資の向き不向きは、資金力よりも、現地に通えるかどうかで分かれるのかもしれません。
ビジネスへの影響
検討前に、三つの前提を数字で固定する
事業計画を作るときは、紹介された利回りを使わず、自分の条件で試算し直してください。最初に固定すべきは、土地を持っているか、借りるか、買うかです。次に、光熱費と清掃費を売上の何割で見るかを決めます。最後に、機械の入れ替え費用を毎月積み立てる前提にします。
機械の入れ替え費用は、購入額を耐用年数で割り、月ごとの費用に直すと見えやすくなります。この三点を入れても利回りが5〜6％を保てるなら、安全度の高い案件と言えます。
立地調査と出店形態の選び方で、失敗の大半は避けられる
商圏の調査では、人口だけでなく、集合住宅の戸数、共働き世帯の割合、近隣のスーパーやホームセンターの有無を見ます。店の前に車を3台以上止められるかも大切です。大きな洗濯物を運ぶ客は、車で来ることが多いからです。
テナント型は初期費用が約2,000万円と軽く、撤退もしやすい反面、賃料が重くのしかかります。自己所有の土地なら、賃料がない分だけ利益が残ります。迷う場合は、テナント型で1店を試し、売上の実績を見てから次を決める進め方が堅実です。
フランチャイズを使うなら、加盟金だけでなく、本部への月額費用と、機械の仕入れ先が固定されるかを契約書で確認してください。